Tendencias del mercado dominicano por zona

Casi todos los artículos sobre el crecimiento inmobiliario dominicano citan un porcentaje. Muy pocos dicen de dónde salió. Aquí eso importa más que en otros mercados, por algo que el sector rara vez menciona.

No existe un índice oficial de precios de vivienda en República Dominicana. El Banco Central no publica uno. La oficina nacional de estadística tampoco. Lo que sí publica es un índice de costos de construcción, que mide otra cosa. Toda cifra de crecimiento en circulación es por tanto un índice privado, y el principal se construye con precios de oferta de un portal y no con transacciones registradas.

Eso no vuelve inútiles a los números. Sí significa que hay que leerlos como una medida de lo que piden los vendedores, que se mueve antes y más lejos que lo que realmente pagan los compradores.

El efecto cambiario que nadie descuenta

Si inviertes dólares, parte de tu retorno en República Dominicana es una apuesta cambiaria, la hayas buscado o no. En el año hasta finales de julio de 2026, el peso se apreció frente al dólar cerca de un 4% según la serie spot del Banco Central.

Eso corta en una dirección concreta. Un activo denominado en pesos valía cerca de un 4% más en dólares a finales de julio de 2026 que doce meses antes, antes de cualquier cambio en el inmueble en sí. Medido desde el punto más débil del peso en noviembre de 2025, el viento cambiario a favor se acerca al 8,7%.

El mismo efecto opera al revés cuando el peso se debilita, como ocurrió a finales de 2025. La cuestión no es si la moneda ayuda o perjudica. Es que un inversionista en dólares con propiedad dominicana mantiene dos posiciones, y solo una de ellas es inmobiliaria.

Qué dicen realmente las cifras de crecimiento

La cifra más citada es 7,74% nominal y 2,97% ajustado por inflación en el año hasta marzo de 2026. Proviene de Global Property Guide, con un índice de precios de apartamentos elaborado por Properstar a partir de precios de oferta de portales.

Frente a eso, el índice de costos directos de construcción de la oficina de estadística subió 1,94% en el año hasta junio de 2026. Mide costos directos de construcción y excluye expresamente terreno, permisos, financiamiento y beneficio del desarrollador, así que no es un índice de precios. Aun así es un piso útil: si los costos de insumos suben cerca del 2% y los precios de oferta cerca del 8%, la diferencia es terreno, margen y expectativa, no el costo de construir.

Precios por zona, y los límites del dato

Los mejores datos por metro cuadrado del país cubren el Gran Santo Domingo, a través del registro de oferta de edificaciones de la oficina de estadística. Es un registro de oferta formal de obra nueva, así que se inclina al segmento premium y no capta reventas, pero es un conjunto de datos real con metodología declarada.

Una brecha de 5,4 veces dentro de una misma área metropolitana es lo más útil de esa tabla. El mismo registro muestra una caída marcada de las unidades con precio igual o inferior a RD$3 millones frente al año anterior, lo que indica hacia dónde va la nueva oferta y hacia dónde no.

Para la costa turística no existe una serie oficial equivalente. Quien publique una cifra confiada por metro cuadrado para Punta Cana, Las Terrenas o Cabarete está usando su propia muestra de anuncios o la de otro, y debería decir cuál.

Por qué las zonas se comportan distinto

El motor de fondo es dónde aterrizan realmente los turistas, y la concentración es extrema.

En el primer semestre de 2026 el país recibió 4,96 millones de llegadas aéreas de no residentes, un 10% más interanual, más cerca de 1,65 millones de pasajeros de crucero. De las llegadas aéreas extranjeras, Punta Cana captó el 72,3%. Las Américas en Santo Domingo el 15,2%, Puerto Plata el 5,4%, Cibao el 4,5% y Samaná cerca del 1,1%.

El este turístico

Punta Cana, Bávaro y Cap Cana se asientan sobre casi tres cuartas partes del tráfico aéreo extranjero del país. Eso produce la demanda de alquiler corto más profunda, el mercado de reventa más líquido y los precios más altos. También produce la mayor competencia, porque la nueva oferta se concentra en el mismo corredor.

Samaná

Las Terrenas, Las Galeras y Samaná funcionan con cerca del 1% de las llegadas aéreas extranjeras por El Catey, más el acceso por carretera desde Santo Domingo. El mercado tiene sesgo europeo y menor densidad, lo que implica demanda de alquiler más fina y una bolsa de compradores de reventa más pequeña, a cambio de precios de entrada más bajos y menos sobreconstrucción.

La costa norte

Puerto Plata, Sosúa y Cabarete se asientan sobre el 5,4% de las llegadas con aeropuerto propio. Los precios de entrada son los más bajos de las tres regiones costeras, y eso empuja al alza los rendimientos brutos sobre el papel. También es la región donde el crecimiento de la oferta de alquiler corto ha superado a los ingresos, algo que cubrimos en nuestra guía de rendimiento de alquiler.

Santo Domingo

La capital es el único mercado impulsado por demanda interna y no por turismo. Tiene los mejores datos de precios publicados, el mercado de alquiler de larga estancia más profundo, y la menor exposición a una mala temporada turística. También es el menos propenso a entregar el tipo de revalorización titular que atrae compradores extranjeros a la costa.

Rendimientos, y qué omiten las cifras publicadas

Las cifras de rendimiento más citadas sitúan el rendimiento bruto nacional en 8,53% para el primer trimestre de 2026, con Santo Domingo en 9,09% y Punta Cana y Bávaro en 7,98%.

Lee la metodología antes de usarlas. Son rentas de oferta medidas contra precios de venta de oferta tomados de portales, recopiladas dos veces al año, sin tamaño de muestra declarado. Son brutas, antes de impuestos, mantenimiento y vacancia. El propio editor señala que los rendimientos netos suelen quedar entre punto y medio y dos puntos por debajo.

Esa última frase es la importante. Un 8% bruto citado es un 6% a 6,5% neto antes de pagar impuesto sobre la renta del alquiler, y la fiscalidad del alquiler dominicano está cubierta en nuestra guía de costos e impuestos.

Oferta, y el riesgo del que nadie escribe

La construcción pasó de contraerse a crecer en el último año. El sector cayó 1,2% en el primer trimestre de 2025 y creció 6,6% en el primer trimestre de 2026, con el crédito a la construcción un 24,5% arriba interanual.

Frente a eso, una encuesta sectorial del instituto nacional de migración halló que los trabajadores haitianos representan el 68,3% del total de la fuerza laboral de la construcción, y el 69,1% en el sector formal. Dada la política migratoria activa, ese es un riesgo de concentración cuantificado para los plazos de entrega, justo en los proyectos de preconstrucción que se venden a compradores extranjeros.

No aparece en ningún informe de mercado de agencia que hayamos visto. Debería pesar en cuánta confianza depositas en una fecha de entrega prometida, y es un argumento más para la pregunta sobre el fideicomiso que planteamos en nuestra guía de financiamiento.

Las cifras de 2026 en un solo lugar

Cómo usar esto

Elige la zona por la estrategia y no por el número titular. El ingreso por alquiler corto favorece el corredor turístico, donde están las llegadas. El menor costo de entrada y los rendimientos más altos sobre papel favorecen la costa norte, con más riesgo de oferta. El alquiler de larga estancia y la demanda interna favorecen la capital. Samaná cambia liquidez por escasez.

Y trata cada porcentaje de crecimiento que encuentres, incluidos los de esta página, como una medición con un método detrás y no como un hecho. Puedes recorrer los anuncios actuales por mercado desde nuestra página de República Dominicana.