Alquiler a corto plazo y rendimiento en República Dominicana

Si estás mirando un apartamento dominicano como inversión de alquiler corto, probablemente te han enseñado una cifra de ingresos. El problema es que las fuentes disponibles discrepan entre sí casi al doble sobre el mismo mercado en el mismo año, y el folleto habrá citado la más alta.

Esta guía hace tres cosas: muestra la discrepancia en vez de elegir bando, baja la cifra bruta hasta lo que realmente te llega, y cubre el régimen de registro que estuvo en consulta pública hasta el 22 de julio de 2026 y todavía no se ha firmado.

Las cifras que te enseñarán, una al lado de la otra

Tres plataformas comerciales publican datos de alquiler corto dominicano, todas construidas con anuncios extraídos y muestreo no declarado. Aquí están sobre los mismos mercados, sin promediar.

AirDNA, la tercera plataforma, reporta por provincia y no por localidad, lo que hace imposible la comparación directa. Su cifra de US$19,100 por unidad para La Altagracia mezcla Punta Cana con Higüey, y Higüey tiene una tarifa diaria publicada mucho más alta, así que el número provincial favorece al corredor turístico.

Por qué difieren

Dos causas son identificables y conviene conocerlas. La primera es la frontera geográfica: AirDNA reporta provincias mientras las otras dos reportan localidades, así que cualquier comparación entre ellas mide áreas distintas. La segunda es el periodo: Airbtics publicó el año calendario 2025, mientras AirROI y AirDNA reportan los doce meses previos a mediados de 2026.

Ninguna explica del todo una brecha de dos a uno sobre la misma localidad entre AirROI y Airbtics. El muestreo hace el resto. Una plataforma que capta más anuncios gestionados profesionalmente y menos unidades dormidas reportará un mercado mucho mejor que otra que extrae todo.

Lo que realmente ganó un propietario

Frente a todos esos datos extraídos, existe un estudio de caso publicado con cifras reales de una compra y operación efectivas. Vale más que cualquiera de los promedios de plataforma, y es aleccionador.

El inmueble se anunciaba en US$295,000 y se compró en US$280,000, quedando en unos US$290,000 todo incluido tras los costos de cierre. En dieciséis meses de operación el propietario obtuvo unos US$28,500 netos, que anualizados rondan los US$21,400, o un rendimiento neto antes de impuestos de cerca del 7,4%.

Dos detalles importan más que el titular. El beneficio neto mensual osciló entre US$794 y US$3,372, así que un mes malo es la cuarta parte de uno bueno. Y la comisión de administración fue del 20% del bruto, con contabilidad de US$150 mensuales encima.

De bruto a neto: la cascada

La distancia entre una cifra de ingresos de plataforma y el dinero en tu cuenta es donde se desmoronan la mayoría de las proyecciones. Este es el orden en que se descuenta.

Aplica esa pila a cualquier cifra bruta y se vuelve obvio por qué un propietario real aterriza cerca del 7,4% neto mientras una plataforma implica un bruto de dos dígitos. Ninguna cifra es falsa. Miden puntos distintos de la cascada.

La capa fiscal

Al alquiler corto le aplican dos impuestos distintos, y el estatus CONFOTUR no cambia ninguno de los dos.

ITBIS del 18%

El alquiler residencial de larga estancia es un servicio exento, pero la DGII trata el alojamiento turístico como gravado y nombra los apartamentos turísticos y aparta-hoteles entre las categorías gravadas. El alquiler vacacional queda del lado gravado de esa línea.

No hay umbral de registro. La obligación empieza con la primera prestación y no a partir de cierto nivel de facturación, y aplica igual a propietarios extranjeros. Necesitarás un RNC y emitir comprobantes fiscales, que es lo que paga la línea de contabilidad en la cascada.

Impuesto sobre el ingreso

El ingreso por alquiler de un inmueble dominicano es renta de fuente dominicana. Cuando la renta se remite a un no residente en el exterior, la retención es del 27% como pago único y definitivo, reducida al 18% para residentes en Canadá por convenio. Por separado, la retención de un pagador local sobre alquileres pagados a personas físicas subió al 15% desde el 1 de julio de 2026 y pasó a ser impuesto definitivo en vez de pago a cuenta.

Cuál de esas te alcanza depende de cómo llega realmente la renta hasta ti: directamente de los huéspedes, mediante un administrador dominicano, o vía plataforma. Conviene asesorarse con tu arreglo concreto delante de un contador, y el panorama completo está en nuestra guía de costos e impuestos.

Qué hace y qué no hace CONFOTUR aquí

Un proyecto CONFOTUR exime el impuesto anual a la propiedad para el primer comprador, lo que ayuda en la cascada. No toca el ITBIS, no toca el impuesto sobre la renta del alquiler, y no exime la ganancia de capital al vender. Los detalles están en nuestra guía sobre CONFOTUR.

El régimen de registro que llega ahora

Esto es lo más sensible al tiempo de esta página, y a comienzos de agosto de 2026 casi nada de lo escrito para compradores extranjeros lo recoge.

El Ministerio de Turismo llevó a consulta pública unos proyectos de resolución que crean RENATUR, un registro nacional de hospedaje turístico, que haría con los alquileres cortos lo que el registro existente hace con los hoteles. La consulta cerró el 22 de julio de 2026. Las resoluciones no se habían firmado a la fecha de este artículo, así que lo que sigue es un borrador, no ley.

Lo que exigiría el borrador:

• Registrar cada inmueble de alquiler corto en RENATUR, con una credencial visible que enlace a la ficha del registro.
• Que plataformas como Airbnb y Booking den a los anuncios 60 días calendario para registrarse y acreditarlo, y después dejen de anunciar y de prestar servicios a propiedades no registradas, e informen las infracciones al ministerio.
• Que los operadores existentes se formalicen en un plazo de seis meses.
• Certificación del condominio que autorice el alquiler, y cumplimiento de las ordenanzas municipales.
• Niveles de servicio de estándar hotelero, y someterse a inspecciones aleatorias del ministerio en propiedad privada.

La viceministra ha declarado expresamente que el borrador no crea nuevos impuestos ni una nueva licencia de operación. Conviene anotarlo, porque el intento anterior fue en sentido contrario: el Decreto 30-25 de enero de 2025 buscó aplicar el impuesto a las ventas a las reservas de plataforma y se retiró en abril de 2025 tras el rechazo público.

También hay oposición organizada. Una campaña de propietarios ha sostenido que miles de unidades podrían salir del mercado, una asociación de propietarios pidió extender la consulta, y Airbnb solicitó públicamente que no se impongan cargas burocráticas excesivas. Que el texto final coincida con el borrador está por verse.

Lo que con más probabilidad te frena

Ni el impuesto, ni la ocupación, ni el registro. El reglamento del condominio.

Un edificio puede prohibir el alquiler corto sin importar lo que permita la ley nacional, y muchos lo hacen, sobre todo cuando los residentes permanentes se resisten a la rotación en edificios compartidos. Tanto el borrador del ministerio como el proyecto del Congreso harían de la autorización expresa del condominio una condición previa, lo que convierte una disputa privada en un requisito de cumplimiento.

Antes de firmar nada, consigue el reglamento vigente por escrito, confirma que permite el alquiler corto, y pregunta si se ha propuesto alguna modificación. Un modelo de rendimiento no vale nada si el edificio dice que no.

Dónde se está viendo el riesgo de oferta

El mejor contrapeso al relato de crecimiento está en los propios datos. AirROI reporta los ingresos de Sosúa un 27,3% abajo interanual con un aumento de oferta del 16,5%. AirDNA reporta el ingreso por unidad en la provincia de Puerto Plata un 10,2% abajo.

Así se ve cuando llegan unidades nuevas más rápido que huéspedes. Está concentrado en la costa norte y no en el corredor turístico, que es la misma región que muestra los rendimientos brutos más altos sobre papel porque los precios de entrada son los más bajos. Los dos hechos están relacionados, y cubrimos el panorama regional en nuestra guía de tendencias de mercado.

Qué revisar antes de comprar para alquiler corto

1. El reglamento del condominio, por escrito, confirmando que el alquiler corto está permitido.
2. La cuota de mantenimiento actual del edificio, y cuál era hace dos años.
3. De qué fuente y periodo salió cualquier proyección de ingresos, y si es bruta o neta.
4. Si el proyecto tiene CONFOTUR, y si compras al desarrollador, ya que la exención del impuesto a la propiedad no sobrevive a una reventa.
5. Tu arreglo de administración y su comisión, porque el 20% del bruto es el techo realista para un apartamento turístico totalmente gestionado.
6. Tu situación de ITBIS, porque la obligación empieza con la primera reserva y no hay umbral.
7. Cómo te llegará físicamente la renta, ya que eso determina qué retención aplica.