Costos de cierre e impuestos al comprar en RD

La mayoría de las guías sobre costos de cierre en RD te da un porcentaje y se detiene ahí. El porcentaje es lo fácil. Lo que descoloca a los compradores extranjeros son las tres cosas que lo rodean: cómo se determina realmente la base imponible, cuánto cuesta mantener el inmueble cada año, y qué ocurre a la salida.

Esta página cubre las cuatro etapas, con las cifras vigentes en agosto de 2026. Esa fecha importa más que de costumbre este año, porque una reforma fiscal aprobada en junio de 2026 cambió dos de los números que la mayoría de las guías publicadas sigue citando en su versión anterior.

El impuesto de transferencia y el detalle que sorprende

El mayor costo de cierre individual es el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3%. La tasa no es lo interesante. La base sí.

La propia orientación de la DGII lo dice sin rodeos: el 3% se aplica sobre el valor mayor entre el inmueble y el valor del acto de venta. No el precio del contrato. No la tasación de la DGII. El que sea mayor de los dos.

El impuesto debe liquidarse dentro de los seis meses siguientes al acto, pasados los cuales aplican recargos por mora e intereses indemnizatorios. En la práctica se paga bastante antes, porque el Registro de Títulos no emite un nuevo título sin comprobante de pago.

Lo que pagas al cierre

Dos escenarios sobre un inmueble tasado en RD$20,000,000: una reventa ordinaria y una obra nueva dentro de un proyecto CONFOTUR aprobado, comprada directamente al desarrollador. Los honorarios legales son un rango de mercado negociado y no una tarifa fija, así que se muestran en un punto medio del 1,25%.

La comisión del agente la paga normalmente el vendedor y va incorporada al precio de venta, no añadida a tu lado de la mesa. Si en una operación te la presentan como costo del comprador, pregunta por qué.

La columna CONFOTUR trae una condición que explicamos a fondo en nuestra guía sobre CONFOTUR: la exención pertenece al primer comprador que adquiere del desarrollador y no pasa a un segundo comprador en la reventa. Si compras una unidad de reventa dentro de un desarrollo CONFOTUR, usa la columna de la izquierda.

La factura anual

Cómo tributa un inmueble cada año depende enteramente de quién lo posee, y los tres casos son realmente distintos, no variantes de lo mismo.

Personas físicas

Entras en el IPI, el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. Para 2026 el monto exento es de RD$10,695,494, y el 1% aplica sobre el valor que lo exceda. La declaración jurada se presenta durante los primeros sesenta días del año y el impuesto se paga en dos cuotas, el 11 de marzo y el 11 de septiembre.

Sociedades

Una sociedad dominicana que posee inmuebles no es contribuyente del IPI en absoluto. Este es el punto peor enunciado en los resúmenes fiscales sobre RD, que suelen decir que las sociedades no tienen exención de IPI. No declaran IPI. Caen bajo el Impuesto sobre Activos del 1%, que no tiene monto exento equivalente, de modo que el valor completo queda alcanzado.

Fideicomisos

Un fideicomiso sí es contribuyente del IPI pero no tiene monto exento. Paga 1% sobre el valor total del patrimonio gravado.

La consecuencia práctica es que, para una vivienda única por debajo o cerca del umbral, la propiedad personal es notablemente más barata de mantener. El cálculo cambia con varios inmuebles, con valores altos y con objetivos de planificación sucesoria, y por eso la pregunta sobre la estructura corresponde antes de la promesa de venta y no después.

El primer año, todo incluido

Nadie publica esta cifra, y es la que el comprador realmente quiere. Mismo inmueble de RD$20,000,000, reventa ordinaria, en manos de una persona física.

En un apartamento del corredor turístico, las partidas no fiscales de las dos últimas filas superan con frecuencia a las fiscales de arriba durante el primer año. Una guía que te da un porcentaje de costos de cierre y lo llama el costo de comprar te está contando menos de la mitad.

Si lo alquilas

Aplican dos impuestos distintos, y funcionan de forma diferente. A ninguno le afecta el estatus CONFOTUR.

ITBIS sobre el alquiler turístico

El ITBIS es del 18%. El alquiler residencial de larga estancia es un servicio exento, pero la DGII trata expresamente el alojamiento turístico como gravado, y nombra los apartamentos turísticos y aparta-hoteles entre las categorías gravadas. El alquiler vacacional queda por tanto del lado gravado de esa línea.

No hay umbral de registro. La obligación empieza con la primera prestación y no a partir de cierto nivel de facturación anual, y aplica igual a propietarios extranjeros.

Impuesto sobre el ingreso de alquiler

El ingreso por alquiler de un inmueble dominicano es renta de fuente dominicana. Cuando la renta se paga en el exterior, la retención sobre rentas de fuente dominicana remitidas a un no residente es del 27%, como pago único y definitivo, con una tasa reducida por convenio del 18% para residentes en Canadá.

Por separado, la retención de un pagador local sobre alquileres pagados a personas físicas es del 15% desde el 1 de julio de 2026, elevada desde el 10% por la Ley 30-26 y convertida de pago a cuenta en impuesto definitivo. Esa retención es una obligación del pagador, detalle que la mayoría de las guías para compradores extranjeros omite por completo.

Cuando vendes

Aquí es donde más pega la reforma de junio de 2026, y donde las guías publicadas están más desactualizadas.

La Ley 30-26 incorporó un nuevo artículo al Código Tributario que grava las ganancias de capital por la enajenación de bienes inmuebles propiedad de personas físicas con una tasa fija del 10%, como pago único y definitivo. Entró en vigor de inmediato con la promulgación de la ley en junio de 2026. Antes, las personas físicas tributaban según la escala ordinaria del impuesto sobre la renta.

La propiedad en manos de una sociedad permanece dentro del régimen del impuesto sobre la renta corporativo, al 27%. Una tasa temporal más alta del 30% aplica a contribuyentes de ingresos muy elevados para los periodos fiscales de 2026 a 2028.

La reforma añadió además dos exenciones para personas físicas: la vivienda habitual vendida con reinversión del producto en una nueva vivienda habitual dentro de seis meses, aplicada de forma proporcional cuando la reinversión es parcial, y una exención total para vendedores mayores de 65 años sobre su vivienda habitual. Es poco probable que alguna aplique a una compra de inversión, pero conviene conocerlas si el inmueble se convierte en tu hogar.

Las cifras de 2026 en un solo lugar

Qué cambió en junio de 2026

La Ley 30-26 se promulgó el 18 de junio de 2026 y la DGII publicó poco después un calendario de aplicación. Tres cambios afectan a los compradores de inmuebles:

• La ganancia de capital por venta de inmuebles de personas físicas pasó a una tasa fija del 10% como pago único y definitivo, con efecto inmediato.
• La retención sobre alquileres pagados a personas físicas subió del 10% al 15% desde el 1 de julio de 2026, y pasó de ser pago a cuenta a impuesto definitivo.
• Se añadieron nuevas exenciones de ganancia de capital para la vivienda habitual reinvertida y para vendedores mayores de 65 años sobre su vivienda habitual.

Si estás leyendo una guía fiscal de RD que cita una escala progresiva de ganancia de capital para personas físicas, o una retención de alquiler del 10%, es anterior a esta reforma. Eso incluye varias páginas que hoy posicionan en estas búsquedas.

Dónde cambian los números según la zona

Las reglas fiscales son nacionales e idénticas en todas partes. Lo que varía es la base: un apartamento en Punta Cana o Cap Cana queda muy por encima del monto exento del IPI, mientras que el producto de entrada en la costa norte, alrededor de Puerto Plata o Sosúa, puede situarse cerca o por debajo, lo que cambia de forma material el costo anual de tenencia. Puedes comparar mercados desde nuestra página de República Dominicana.