CONFOTUR explicado: el incentivo fiscal de RD para compradores

CONFOTUR es la razón por la que dos apartamentos aparentemente idénticos, separados por unos cientos de metros, pueden tener costos de cierre que difieren en decenas de miles de dólares. Es el incentivo más valioso al alcance de un comprador extranjero en República Dominicana, y también el que con más frecuencia describen mal quienes lo venden.

Los dos puntos que más importan, y que la mayoría de las guías equivoca, son cuánto dura la exención y si sobrevive a una reventa. Ambos están resueltos en la ley. La citamos más abajo.

Qué es CONFOTUR en realidad

La Ley 158-01, aprobada en octubre de 2001, creó el régimen dominicano de incentivo al desarrollo turístico. Su propósito es atraer capital a polos turísticos determinados eliminando la mayor parte de la carga fiscal de los proyectos que califican y, lo que te importa a ti, de quienes compran unidades en ellos.

Las solicitudes las decide el Consejo de Fomento Turístico, el organismo al que alude la sigla. Según el reglamento de aplicación de 2014, lo preside el Ministro de Turismo y lo integran además los Ministros de Medio Ambiente, Hacienda y Cultura, más un representante de la Asociación de Hoteles y Turismo.

El desarrollador solicita para el proyecto. Si el consejo la otorga, la resolución cubre el desarrollo, y los compradores de unidades dentro de ese desarrollo reciben los beneficios a través de él. No puedes solicitar CONFOTUR por tu cuenta, y ninguna negociación logra añadirlo a un inmueble que no lo tiene.

Qué exime

El artículo 4 de la Ley 158-01 concede exención del 100% del impuesto sobre la renta, de los impuestos nacionales y municipales por permisos de construcción incluyendo los actos de compra del terreno, y de los impuestos de importación e ITBIS sobre los bienes del primer equipamiento del proyecto.

Conviene precisarlo, porque casi todos los resúmenes lo omiten: la ley nunca usa las palabras «IPI» ni «impuesto de transferencia inmobiliaria». Las dos exenciones que más importan a un comprador residencial, el 3% de transferencia y el 1% anual de patrimonio inmobiliario, provienen de cómo la DGII aplica el artículo 4, no del texto literal de la ley. La propia lista de exenciones publicada por la DGII para la Ley 158-01 incluye las transferencias inmobiliarias y el IPI, así que la posición práctica es clara. Simplemente no está donde suele decirse.

Cuánto dura: quince años, no diez

El texto original de 2001 fijaba el periodo de exención en diez años. El artículo 9 de la Ley 195-13, de diciembre de 2013, modificó el artículo 7 de la Ley 158-01 para establecer quince años, contados desde la fecha de terminación de los trabajos de construcción y equipamiento del proyecto.

Ese punto de partida importa más de lo que parece. En una compra en preconstrucción el reloj no empieza cuando firmas ni cuando pagas. Empieza cuando el proyecto termina, lo que normalmente te favorece.

La regla de reventa que casi nadie enuncia bien

Esto es lo más valioso de esta página, y va en contra de cómo se suele comercializar CONFOTUR.

El artículo 7 de la Ley 195-13 añadió un párrafo IV al artículo 4 de la Ley 158-01. Dice que las exenciones establecidas por la ley las aprovecharán las personas físicas o morales que realicen una o varias inversiones directamente con los promotores o desarrolladores, y excluye expresamente de tales beneficios cualquier transferencia posterior a favor de terceros adquirientes.

La DGII lo aplica igual. Su orientación sobre quiénes están exentos del IPI limita la exención CONFOTUR a los inmuebles adquiridos en proyectos turísticos amparados en la Ley 158-01 pertenecientes a los primeros adquirientes.

Así que el beneficio no acompaña al inmueble. Pertenece a quien compró al desarrollador, y termina cuando esa persona vende.

Qué no cubre CONFOTUR

Los compradores sobreestiman el beneficio de forma sistemática porque las exclusiones rara vez se detallan. Cuatro importan.

Ganancia de capital en la reventa

La lista de exenciones de la DGII para la Ley 158-01 no incluye la ganancia de capital en una venta posterior. Desde que la Ley 30-26 entró en vigor en junio de 2026, las ganancias por enajenación de inmuebles de personas físicas tributan a una tasa fija del 10% como pago único y definitivo. La propiedad en manos de una sociedad tributa dentro del régimen corporativo del 27%. Una unidad CONFOTUR no recibe trato distinto a la salida.

ITBIS sobre el alquiler turístico

Si alquilas la unidad a turistas, eso es una prestación gravada al 18%. El alquiler residencial de larga estancia está exento de ITBIS, pero la DGII trata el alojamiento turístico, incluidos apartamentos turísticos y aparta-hoteles, como gravado. No hay umbral de registro, así que la obligación empieza con la primera reserva y no a partir de cierto nivel de facturación.

El impuesto sobre el propio ingreso de alquiler

El ingreso por alquiler generado en RD es renta de fuente dominicana y tributa con independencia del estatus CONFOTUR de la unidad. La mecánica depende de si la renta se te paga en el exterior o a través de un administrador local, y la Ley 30-26 cambió las tasas de retención desde julio de 2026, así que conviene asesorarse en concreto en vez de aplicar una regla general.

Todo lo que no es un impuesto

Las cuotas de mantenimiento y condominio, los servicios, el seguro, los honorarios de administración y el mobiliario no se ven afectados. En un apartamento del corredor turístico estos suelen superar el ahorro fiscal del primer año.

Cuánto vale en realidad

Esta es la aritmética sobre un inmueble tasado en RD$20,000,000, en manos de una persona física, con las tasas vigentes en 2026. Tómalo como ilustrativo y no como una cotización: la DGII reindexa cada año el monto exento del IPI, y el valor tasado también se mueve, así que un total real a quince años diferirá.

Dos salvedades honestas. Mantener el monto exento constante durante quince años lo sobreestima, porque la DGII eleva cada año la cifra exenta, lo que reduce el impuesto en la parte baja. Y todo el ahorro no vale nada si el proyecto nunca se construye, así que la resolución CONFOTUR no sustituye la debida diligencia sobre el desarrollador.

Cómo verificar que un proyecto realmente lo tiene

«Aprobado por CONFOTUR» aparece en muchísimos anuncios, a veces en proyectos que lo han solicitado pero no obtenido. Cuatro comprobaciones, en orden de cuánto te dicen.

1. Pide la resolución misma, no una ficha comercial. Quieres el número y la fecha de la resolución CONFOTUR, emitida a nombre de la sociedad del proyecto.
2. Verifica que el nombre en la resolución coincida con la entidad con la que efectivamente contratas. Los desarrolladores suelen construir mediante una sociedad específica del proyecto, y la resolución pertenece a esa sociedad.
3. Confirma que la resolución cubre tu unidad o etapa concreta. Un desarrollo grande puede aprobarse por fases, y las fases posteriores no se incluyen automáticamente.
4. Confirma que compras directamente al desarrollador y no a un primer comprador que revende, porque la exención no sobrevive a esa transferencia.

Si un vendedor no puede producir la resolución, trata el inmueble como si no tuviera estatus CONFOTUR y presupuesta el 3% completo. Nuestra guía de compra paso a paso explica dónde encaja esto en la debida diligencia, y la guía de costos de cierre tiene el panorama completo en ambos casos.

Dónde suelen estar los proyectos CONFOTUR

El régimen apunta a polos turísticos determinados, así que los proyectos aprobados se concentran donde se concentra el desarrollo turístico: el corredor de Punta Cana, Bávaro y Cap Cana, la península de Samaná en torno a Las Terrenas, y la costa norte en Cabarete y Sosúa. Aplica de forma abrumadora a obra nueva y preconstrucción antes que al parque de reventa, lo que se sigue directamente de la regla del primer adquiriente.