Comprar propiedad en República Dominicana: paso a paso

Comprar propiedad en República Dominicana es sencillo en su procedimiento e implacable en lo legal. Los pasos son pocos y los plazos cortos para los estándares de la región. Lo que separa una compra limpia de un pleito de cinco años casi nunca es el proceso. Es si alguien verificó qué tipo de título tiene realmente el vendedor.

Esta guía recorre la compra desde la primera oferta hasta el título registrado, en el orden en que ocurre, con las verificaciones que importan en cada etapa. Está escrita para un comprador extranjero que nunca ha comprado en RD.

¿Pueden los extranjeros ser propietarios aquí?

Sí, y lo verás afirmado en términos absolutos por todas partes. La realidad es algo más estrecha que el mensaje comercial, y conviene entenderla con precisión.

La Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera otorga a los inversionistas extranjeros los mismos derechos y obligaciones que las leyes confieren a los nacionales. Eso es trato nacional, y es real. Pero esa misma ley, en su artículo 3(b), contempla la inversión en bienes inmuebles ubicados en el país «con las limitaciones vigentes aplicables a los extranjeros». Así que la 16-95 no crea por sí sola un derecho de propiedad sin restricciones. Te coloca en igualdad de condiciones con un comprador dominicano y deja en pie las restricciones existentes.

En la práctica esa distinción rara vez muerde, porque las restricciones que existen aplican a todos y no específicamente a los extranjeros. No necesitas socio local, residencia ni una sociedad dominicana. Puedes tener el título a tu nombre.

Una salvedad sobre la propia cita: un proyecto de ley para derogar y sustituir la Ley 16-95 lleva en el Congreso desde 2021 y no se había aprobado a mediados de 2026. El marco que sigue está vigente, pero está bajo revisión legislativa activa.

Lo que realmente no puedes comprar

Una franja de 60 metros de ancho, medidos tierra adentro desde la línea de pleamar ordinaria, es dominio público a lo largo de toda la costa dominicana. La Ley 305 de 1968 define esta zona marítima y prohíbe construir en ella, incluso de forma provisional, salvo que el Poder Ejecutivo autorice una obra turística o de utilidad pública. La regla aplica igual a dominicanos y extranjeros, y la ley preserva los derechos de propiedad que ya existían en 1968.

Por eso una villa puede estar frente al mar sin estar sobre la playa, y por eso cualquier anuncio que prometa propiedad privada de la arena merece una mirada dura al plano de deslinde.

La distinción documental que define tu riesgo

Antes que nada en esta guía, entiende qué te están vendiendo. La propiedad registrada dominicana viene en dos formas, y no son equivalentes.

Certificado de Título

El artículo 91 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario define el Certificado de Título como el documento oficial emitido y garantizado por el Estado dominicano que acredita la existencia de un derecho real y su titularidad. Recae sobre una parcela específica, individualizada y deslindada. Los linderos están fijados. Esto es lo que quieres.

Constancia Anotada

También llamada Carta Constancia o, informalmente, título provisional. También es un documento oficial garantizado por el Estado que acredita un derecho real de propiedad, así que no es falso ni carece de valor. Pero recae sobre una porción de una parcela mayor que no tiene designación catastral individual ni plano de deslinde aprobado.

Lo que posees bajo una Constancia es una cantidad de derechos dentro de una parcela mayor, no un solar delimitado, ubicado e identificado individualmente. De ahí viene exactamente el problema. Los linderos no están fijados, los reclamos colindantes pueden solaparse, y una misma área subyacente puede venderse más de una vez por distintos titulares de derechos sobre la misma parcela.

Deslinde

El deslinde es el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los derechos amparados en constancias anotadas. Termina con un plano individual aprobado y un Certificado de Título completo. Hasta que eso ocurra, el riesgo de linderos sigue vivo.

La compra, paso a paso

Los plazos siguientes son típicos, no garantizados. La carga de trabajo del registro y el estado del título del vendedor los mueven más que cualquier cosa bajo tu control.

1. Oferta y reserva

A una oferta aceptada suele seguirle un breve acuerdo de reserva que saca el inmueble del mercado. Mantén esta etapa corta y el depósito de reserva pequeño y reembolsable, porque todavía no has verificado nada.

2. La promesa de venta

El contrato de promesa de venta es el contrato de verdad. Se firma con un depósito de alrededor del 10% y fija el precio, la fecha de cierre, lo que se incluye y las consecuencias de que cualquiera de las partes incumpla.

La cláusula que más te importa es la condición de debida diligencia. Debe permitirte recuperar el depósito íntegro si la verificación de título arroja algo relevante, y debe decir quién custodia el dinero mientras tanto. No firmes nada que haga el depósito no reembolsable antes de completar la debida diligencia.

3. Debida diligencia

Tu abogado confirma en el Registro de Títulos que el vendedor es el titular registrado, que el documento es un Certificado de Título y no una Constancia, que el deslinde está registrado y vigente, y que el inmueble no carga gravámenes, hipotecas, impuestos pendientes, litigios ni ocupantes.

En obra nueva, añade la situación societaria del desarrollador, los permisos de construcción, la licencia ambiental y si el proyecto tiene la clasificación CONFOTUR aprobada. Esto último cambia tus costos de cierre de forma material, y lo tratamos en nuestra guía sobre CONFOTUR.

4. El contrato de venta

Superada la debida diligencia, ambas partes firman el contrato de venta ante notario dominicano, que legaliza las firmas. El saldo del precio se paga en este momento. El contrato es el instrumento que se depositará para el registro, así que los datos, nombres, designación catastral, precio, deben estar correctos.

5. Impuesto de transferencia

El 3% del impuesto de transferencia debe liquidarse antes de que el título pueda transferirse. La DGII concede seis meses desde la fecha del acto, pasados los cuales aplican recargos por mora e intereses indemnizatorios. No dejes que esto se demore, porque el registro no emitirá un nuevo título sin comprobante de pago.

6. Registro

El contrato, el recibo del impuesto, el título del vendedor y cualquier poder se depositan en el Registro de Títulos, que cancela el certificado anterior y emite un nuevo Certificado de Título a tu nombre. Hasta que ese certificado exista, tienes un contrato, no propiedad registrada. Persíguelo.

Quién custodia tu depósito

Esta es la parte peor documentada de una compra dominicana y la que con más probabilidad le cuesta dinero a un comprador extranjero.

No existe un escrow automático de tercero como el que espera un comprador estadounidense o británico. En la práctica el depósito queda en manos del abogado del vendedor, del desarrollador, de la agencia, o en una cuenta de escrow creada específicamente para la operación. Esos son niveles de protección muy distintos, y la promesa de venta es donde se zanja la diferencia.

Antes de transferir nada, consigue tres cosas por escrito: qué cuenta nominativa recibe los fondos, qué condiciones los liberan al vendedor, y qué desencadena su devolución. Si el vendedor se resiste a poner las condiciones de liberación en el contrato, eso también es información.

¿A tu nombre o mediante una sociedad dominicana?

Ambas son habituales. La respuesta correcta depende de qué pienses hacer con el inmueble, y el tratamiento fiscal difiere más de lo que la mayoría supone.

Si compras a tu nombre entras en el régimen del IPI, el impuesto anual al patrimonio inmobiliario, que para personas físicas aplica al 1% solo sobre el valor que exceda un monto exento que la DGII ajusta cada año. Si compras mediante una sociedad dominicana el IPI no aplica en absoluto, porque las personas jurídicas no son contribuyentes del IPI. Caen bajo el Impuesto sobre Activos del 1%, sin monto exento equivalente. Un fideicomiso sí es contribuyente del IPI, pero tampoco tiene monto exento: paga 1% sobre el valor total del patrimonio gravado.

A la salida la brecha se amplía. Desde que la Ley 30-26 entró en vigor en junio de 2026, las ganancias de capital por la enajenación de inmuebles propiedad de personas físicas tributan a una tasa fija del 10% como pago único y definitivo. La propiedad en manos de una sociedad tributa dentro del régimen del impuesto sobre la renta corporativo, al 27%.

Nada de esto hace que la propiedad personal sea automáticamente correcta. Una sociedad puede ser la estructura adecuada para varios inmuebles, para copropiedad, o por razones sucesorias que nada tienen que ver con impuestos. Es una pregunta para un contador que conozca ambas jurisdicciones, y conviene hacerla antes de firmar la promesa de venta, no después.

Cerrar sin viajar

Puedes completar la compra entera a distancia. Hay dos vías, y la segunda es más simple si vives cerca de un consulado dominicano.

La primera es un poder especial otorgado ante notario en tu país de residencia y luego apostillado. República Dominicana es parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla desde 2009, así que la apostilla sustituye a la legalización consular. Las normas registrales exigen después que el documento se traduzca al español mediante intérprete judicial antes de depositarlo.

La segunda es otorgar el poder directamente en un consulado dominicano, donde el funcionario consular actúa como notario público. Como el instrumento se emite en español por una autoridad dominicana, no necesita apostilla ni traducción. Los consulados suelen pedir tu pasaporte, copia del título del inmueble, el nombre completo, documento y dirección de la persona que designas, y un testigo.

En cualquiera de los dos casos el poder se deposita en el registro junto con el contrato. Dale a tu abogado un poder estrecho y específico en vez de uno general, y nombra el inmueble en él.

¿Comprar da residencia?

Puede darla, aunque no de forma automática, y el umbral está por encima del precio de buena parte del inventario.

El artículo 55 del Decreto 631-11, reglamento de aplicación de la Ley General de Migración 285-04, fija una inversión mínima de US$200,000 para la residencia permanente en calidad de inversionista. La Dirección General de Migración sigue citando esa cifra y ese decreto en su página de servicio actual, con un plazo de 45 días hábiles.

Un detalle que la mayoría de las guías omite: el decreto no dice «bienes inmuebles». La propiedad califica porque la Ley 16-95 considera la inversión en inmuebles como una forma de inversión extranjera. Eso significa que la compra debe registrarse formalmente como inversión extranjera, y la solicitud exige una constancia actualizada del Registro de Inversión Extranjera de ProDominicana. Si crees que podrías querer la vía de residencia más adelante, registra la inversión al momento de comprar en lugar de intentar reconstruirla años después.

Cuánto cuesta el proceso

Presupuesta entre 4% y 5% del precio en costos de cierre si aplica el impuesto de transferencia, menos si el proyecto tiene CONFOTUR. Los componentes:

El desglose completo, incluidos los costos anuales y qué cambia si compras mediante una sociedad, está en nuestra guía de costos de cierre.

Ese 3% merece una segunda mirada. Se calcula sobre el valor mayor entre el precio consignado en el acto y la tasación que la DGII hace del inmueble, no sobre el precio del contrato sin más. A veces se sugiere al comprador declarar un precio menor para reducir el impuesto. No funciona, porque la tasación de la DGII fija un piso, y un precio declarado artificialmente bajo se convierte en tu costo de adquisición para la ganancia de capital cuando vendas.

Por dónde empezar a mirar

Distintas zonas del país se comportan de forma distinta, y el proceso de compra es idéntico en todas. El corredor turístico de Punta Cana y Bávaro es el más líquido y el más orientado al alquiler corto. Las Terrenas y la península de Samaná tienen aire europeo y menor densidad. La costa norte, alrededor de Cabarete, Sosúa y Puerto Plata, es donde los precios de entrada y los rendimientos se sitúan más abajo. Puedes recorrerlas todas desde nuestra página de República Dominicana.