San Pedro de Macorís · República Dominicana
San Pedro de Macorís Bienes Raíces
San Pedro de Macorís es una capital provincial y ciudad portuaria del sureste, famosa por producir peloteros de Grandes Ligas, con un malecón frente al mar, una universidad de larga trayectoria y una economía de azúcar e industria, entre Santo Domingo y La Romana.
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Datos rápidos · San Pedro de Macorís
- Provincia
- San Pedro de Macorís
- Región
- Southeast (Coast)
- Entorno
- Port city, seafront malecón
- Aeropuerto
- La Romana (LRM), ~30–40 min
- Santo Domingo (SDQ)
- ~1 hr via Autovía del Este
- Carácter
- Baseball + university city
- Propiedad extranjera
- Full (Law 16-95)
- CONFOTUR
- On certified new builds
Sobre San Pedro de Macorís
San Pedro de Macorís es la capital de su provincia en la costa sureste, una de las diez ciudades más grandes del país, con una población municipal de unos 217.000 habitantes. Es muy conocida como ciudad del béisbol, que produce más jugadores de Grandes Ligas per cápita que casi cualquier otro lugar, y es sede de las Estrellas Orientales y del Estadio Tetelo Vargas. Su economía se centra en el azúcar, un puerto de trabajo, la industria de zona franca y la Universidad Central del Este, fundada aquí en 1970.
Para el comprador, San Pedro es una ciudad práctica de todo el año más que un resort, con un malecón frente al mar y precios más bajos que las zonas de playa cercanas. Está entre Santo Domingo y La Romana por la Autovía del Este. Las Américas (SDQ) en Santo Domingo está a aproximadamente una hora al oeste; La Romana International (LRM) está a unos 30 a 40 minutos al este, lo que da dos opciones de aeropuerto.
Historia de San Pedro de Macorís
San Pedro de Macorís vivió su auge a finales del siglo XIX y principios del XX gracias al azúcar, atrayendo migrantes, incluidos los 'cocolos' de habla inglesa del Caribe oriental, y levantando arquitectura de época victoriana, un puerto y la catedral gótica de San Pedro Apóstol. La ciudad fue pionera en varios hitos nacionales, desde el servicio temprano de teléfono y telégrafo hasta el primer campeonato nacional de béisbol.
Los ingenios azucareros también sembraron su cultura beisbolera: los equipos de empresa y de pueblo produjeron una racha extraordinaria de jugadores profesionales, lo que le valió a la ciudad el apodo de 'la cuna de los campocortos'. El azúcar, el puerto, la industria de zona franca y la Universidad Central del Este siguen siendo la columna de la economía local.
Por qué invierten en San Pedro de Macorís
Capital provincial y puerto importante con una economía local permanente y diversificada.
Ciudad universitaria (Universidad Central del Este) con demanda constante de vivienda estudiantil.
Precios más bajos que las zonas de playa de Juan Dolio y Guayacanes justo al oeste.
Plenos derechos de propiedad para extranjeros; los incentivos CONFOTUR aplican a proyectos certificados que califican.
Mercado y crecimiento
Cifras aproximadas, solo informativas. Verifique antes de transar.
Precios y mercado de alquiler
| Viviendas / apartamentos en la ciudad | value tier |
|---|---|
| Vivienda estudiantil / alquiler | value to mid |
| Zonas de playa (cercanas) | higher |
San Pedro es ante todo una ciudad de trabajo y universitaria, no un resort, por lo que los precios están por debajo de las zonas de playa de Juan Dolio y Guayacanes justo al oeste. La demanda la mueven los residentes locales y los estudiantes más que los turistas, con una remodelación portuaria planificada que añade un catalizador a más largo plazo. Verifique la calidad del proyecto y los títulos de forma independiente.
Cifras aproximadas, solo informativas. Verifique antes de transar.
Barrios y zonas
City centre / malecón
El núcleo histórico y el frente de mar con servicios y viviendas locales.
University area
Sectores cerca de la Universidad Central del Este con demanda de alquiler estudiantil.
Toward Juan Dolio
El borde oeste hacia las playas de Guayacanes y Juan Dolio.
Estilo de vida y para quién es
San Pedro es una ciudad de trabajo: el malecón y el frente de mar, la catedral y la plaza central, la universidad y el béisbol de liga invernal en el Estadio Tetelo Vargas desde octubre. Encaja con compradores que quieren una ciudad dominicana real con servicios y una base de alquiler constante antes que un entorno turístico, con las playas de Guayacanes y Juan Dolio a poca distancia al oeste.
Qué hacer y atracciones
Estadio Tetelo Vargas
Casa de las Estrellas Orientales en la liga invernal de béisbol.
Malecón
El paseo marítimo a lo largo de la costa y la desembocadura del río.
Catedral San Pedro Apóstol
La catedral gótica, inaugurada en 1910, en el centro histórico.
Universidad Central del Este
Una gran universidad privada fundada en la ciudad en 1970.
Cueva de las Maravillas
Una cueva con pictografías taínas entre San Pedro y La Romana.
Desarrollos recientes
- ene 2026
El país alcanzó un récord de 11,6 millones de visitantes en 2025
Las llegadas nacionales alcanzaron unos 11,6 millones en 2025, apoyando la economía del sureste en general en la que se ubica San Pedro.
- oct 2024
Proyecto de puerto y ferry de US$100M a Puerto Rico
El gobierno y la española Baleària construyen terminales para un ferry San Pedro–Mayagüez, con una inversión de 100 millones de US$ para convertir el puerto en un centro de carga y turismo.
Costos y proceso de compra
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Impuesto de transferenciaSobre el valor tasado por la DGII (puede superar el precio de venta). | 3% |
| Honorarios legalesEstudio de título, debida diligencia y cierre. | ~1–1.5% |
| Notaría y registroNotarización de documentos y registro del traspaso. | up to ~1% |
| Exención CONFOTUREl primer comprador de un proyecto certificado queda exento del impuesto de transferencia y del IPI anual por 15 años. | −3% + 15-yr IPI |
| Impuesto anual (IPI)Sobre el valor por encima del umbral exento; las unidades CONFOTUR están exentas 15 años. | 1% |
≈4–9% del precio en total (habitualmente 5,5–7,5%). Sin impuestos adicionales para extranjeros, que tienen iguales derechos de propiedad bajo la Ley 16-95.
Fuente: DGII / DR property-law guidance (aggregated) · early 2026
Riesgos y consideraciones
No es un mercado turístico
La demanda es local y estudiantil; no es una costa de alquiler vacacional.
Ciudad portuaria industrial
El azúcar, el puerto y la industria marcan partes de la ciudad; los entornos son urbanos, no de resort.
La playa es un trayecto
Las mejores playas están al oeste en Guayacanes y Juan Dolio, no en la ciudad misma.
Debida diligencia de título y CONFOTUR
Confirme un Certificado de Título limpio y cualquier estatus CONFOTUR con un abogado independiente.
Perspectiva a 10 años
Informativo, no es asesoríaSan Pedro de Macorís es un mercado de valor guiado por fundamentos: una capital provincial y puerto con universidad, residentes de todo el año y una gran remodelación portuaria en marcha, con precios por debajo de las zonas de playa a su oeste. Es una apuesta de demanda local y alquiler más que una historia de revalorización de resort, con el proyectado centro de ferry como un potencial a vigilar. Solo informativo, no es asesoría de inversión.
Explora otros mercados en República Dominicana
Invertir en San Pedro de Macorís
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en San Pedro de Macorís?+
Sí. Los compradores extranjeros tienen derechos casi iguales a los ciudadanos bajo la Ley 16-95; no se requiere socio local ni residencia. Necesita pasaporte y un número de identificación tributaria dominicano (RNC), que su abogado puede tramitar.
¿Cuáles son los costos de cierre en San Pedro de Macorís?+
Normalmente entre 4% y 9% del precio (habitualmente 5,5–7,5%), liderados por el impuesto de transferencia del 3% sobre el valor tasado, más honorarios legales (~1–1,5%) y costos de notaría y registro.
¿Qué es CONFOTUR?+
Una ley de incentivo turístico que puede eximir el impuesto de transferencia del 3% y el impuesto a la propiedad (IPI) por hasta 15 años en desarrollos calificados. El primer comprador de una unidad certificada es quien recibe el beneficio.
¿Puedo comprar en San Pedro de Macorís sin viajar al país?+
Sí. Es habitual comprar a distancia otorgando un poder a un abogado dominicano independiente, que realiza la debida diligencia, firma en su nombre y registra el título. Aun así, recomendamos visitar antes de comprar.
¿Qué impuesto anual a la propiedad se paga (IPI)?+
El IPI es del 1% anual sobre el valor que supera un umbral exento ajustado por inflación (alrededor de US$160.000). Las unidades con CONFOTUR están exentas del IPI por 15 años.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en República Dominicana?+
Sí, algunos bancos financian a no residentes, normalmente con 60–70% de financiamiento y tasas más altas que en EE. UU. o Europa. Muchos compradores pagan en efectivo o usan financiamiento del desarrollador en obra nueva.
¿Cuánto tarda el proceso de compra en San Pedro de Macorís?+
Por lo general 30–60 días: reserva, estudio de título y debida diligencia, contrato de promesa de venta, acto de venta notariado y registro en el Registro de Títulos, que emite un nuevo Certificado de Título a su nombre.
¿Puedo generar ingresos por alquiler y cómo tributan?+
Sí. Muchos propietarios alquilan a corto o largo plazo a través de administradores. Los ingresos de fuente dominicana están sujetos a impuestos; un contador local puede orientarle sobre ITBIS e impuesto sobre la renta.
¿Necesito residencia para ser propietario?+
No. La propiedad no requiere residencia ni ciudadanía. Comprar puede, de hecho, apoyar una solicitud de residencia por inversión, pero no es un requisito para tener el título.
Fuentes y última actualización
Actualizado el 4 de junio de 2026